近期，国家金融监督管理总局正式印发《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。

国家金融监督管理总局有关司局负责人表示，《办法》坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，要求信托公司遵循市场化、法治化原则，发挥特色优势、强化专业能力建设，提升信托服务的适配性、合规性和可持续性，对不同所有制房地产企业项目一视同仁，促进形成适应房地产发展新模式的多元化金融服务渠道。

《办法》有利于提升信托服务房地产项目对接的精准性和适配性。注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理，切实加强投资者合法权益保护。《办法》有利于推动信托公司面向房地产业规律特点，健全管理机制、履行受托职责、提升服务水平。明确信托公司房地产领域相关业务的定义、分类和展业原则，对资产管理信托在强化自主尽职调查、集中决策、项目管理等方面细化提出要求，同时对投资非标准化资产提出专门要求。对资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面提出要求。

中国信托业协会讲师周萍认为，《办法》的核心导向体现在两个层面。在房地产行业层面规范引导、防范化解风险，推动行业规范化发展；在信托公司层面要求真正懂房地产、有风控能力、有专业团队的机构才能参与，转变业务逻辑，从融资方思维转向服务方思维、从做规模转向做专业。

《办法》对房地产信托业务应当满足的集中度比例进行限制：房地产信托业务余额不得高于本机构信托业务实收规模的5%；投资于单一房地产企业（集团）的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的20%；通过非标准化资产形式投资的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的50%。

“集中度约束倒逼业务模式调整。5%的总上限、20%的单一集团上限、50%的非标上限，决定了房地产信托业务应小而精发展，不能再靠个别大项目撑规模，这对已具备项目尽调和投后管理能力的公司而言是一次机遇。”周萍说。

《办法》明确信托公司房地产领域相关业务的定义、分类和展业原则，注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理。

随着《办法》的出台，信托公司必须彻底摒弃过去“高杠杆、高周转、重主体”的旧有路径依赖，全面转向“重项目、重运营、重服务”的新模式，从“看主体”彻底转向“看项目”。

“过去，信托公司在做房地产项目时，往往盯着房企的主体信用，认为只要是大开发商，闭着眼睛放款也能收回来。《办法》彻底改变了这一逻辑，明确要求信托公司必须以项目为中心。这意味着信托公司在未来的尽职调查中，不能再仅仅依赖外部机构提供的信息，更不能只看房企的集团背景。信托公司必须自主开展尽调，把目光死死盯在项目本身的真实性、合规性以及抵质押物的实际状况上。”用益信托研究员帅国让说。

“项目必须单独建账、资金封闭运作，确保钱真的用在了砖瓦水泥上，而不是被集团挪去填补其他窟窿。对于信托公司来说，这要求展业团队必须具备极强的穿透能力和工程思维。这种项目制和主办银行制的结合，将倒逼信托公司提升对底层资产的把控力，从源头上防范风险。”帅国让说。